ანოტაცია. მოცემული ნაშრომი აფასებს მშენებლობის სექტორის ფინანსურ მდგრადობას ეკონომიკური შოკების მიმართ და სწავლობს რამდენად იცვლება სამშენებლო კომპანიათა გადახდისუნარიანობა, რომელიც გამოხატულია პროცენტის დაფარვის კოეფიციენტში ისეთი ეკონომიკური შოკების რეალიზების შემთხვევაში, როგორიცაა საპროცენტო განაკვეთის ზრდა, შემოსავლის კლება ან ეროვნული ვალუტის გაუფასურება.

საკვანძო სიტყვები: ფინანსური სტაბილურობა, მშენებლობა, მგრძნობელობის ანალიზი. 

შესავალი

2008 წლის ფინანსური კრიზისის შემდეგ, კორპორატიული ვალის დონე მსოფლიოში კვლავ ზრდას განაგრძობს და რიგ ქვეყნებში ისტორიულ მაქსიმუმს აღწევს, რაც შესაძლო საფრთხეს წარმოადგენს ნებისმიერი ბიზნესის მდგრადობისათვის. გაზრდილი ვალის თითქმის ნახევარი განვითარებად ბაზრებზე მოდის, რომლის მეოთხედიც არასაფინანსო კორპორაციების ვალს წარმოადგენს. მიუხედავად იმისა, რომ ვალის ზრდა რიგ შემთხვევებში გულისხმობს კაპიტალის გლობალურ ბაზრებზე გაზრდილ წვდომას, ისტორიამ აჩვენა, რომ კორპორატიულ საბალანსო უწყისებში არსებულმა ვალის მაღალმა დონემ კაპიტალთან მიმართებით, შეიძლება გამოიწვიოს ზარალი, გააძლიეროს ფულად სახსრებზე ზეწოლა და გაზარდოს ვალის მომსახურების ტვირთი. ამან, თავის მხრივ, შეიძლება გამოიწვიოს კრედიტუნარიანობის გაუარესება, ვალების გადეფოლტების რისკები და მაღალი კორპორატიული დეფოლტი, რაც შეიძლება გავრცელდეს ფინანსურ სისტემაზე (Chow, 2015). შესაბამისად, რაც უფრო მნიშვნელოვანია ესა თუ ის სექტორი ეკონომიკისთვის, მით უფრო მნიშვნელოვანია მისი ფინანსური სიჯანსაღე და მდგრადობა.

2008 წლის ფინანსურმა კრიზისმა ნათლად დაანახა მსოფლიოს, თუ რამდენად მნიშვნელოვანია ეკონომიკისთვის სამშენებლო სექტორის მდგრადობა და წარმატებული ფუნქციონირება (Sanders, 2008). სამშენებლო კომპანიების მხრიდან ჭარბი რისკების აღებამ როგორც ვალის ტვირთის მხრივ (Brent, 2009), ასევე საცხოვრებელი ბინების ჭარბი მიწოდების მხრივ (Haughwout et al., 2013), ხელი შეუწყო აშშ-ს „უძრავი ქონების ბუშტის“ ზრდას, რომლის „გასკდომამაც“ ფინანსური ბაზრების კრახი გამოიწვია, რაც შემდგომში მსოფლიო ფინანსურ კრიზისში გადაიზარდა (Hellwig, 2009; Chen et al., 2010). 2008 წლის მსოფლიო ეკონომიკური კრიზისის შემდეგ, 2020 წელს, მსოფლიო პირველად დადგა ეკონომიკის მსგავსი მასშტაბის რეცესიის წინაშე. კოვიდ-19-ით გამოწვეულმა ეკონომიკურმა კრიზისმა კიდევ ერთხელ წინ წამოწია სამშენებლო სექტორის გადახდისუნარიანობის შეფასების მნიშვნელობა და კვლევა, თუ რამდენად მდგრადია სამშენებლო სექტორი სხვადასხვა მაკროეკონომიკური შოკის მიმართ.

მიუხედავად იმისა, რომ მშენებლობის სექტორი წარმოადგენს საქართველოს ეკონომიკისათვის ერთ-ერთ მთავარ დარგს (როგორც მასში შეტანილი წილის მოცულობით, ასევე სხვა სექტორების გამოშვებაზე მაღალი გავლენით), მშენებლობის სექტორში საწარმოთა გადარჩენის მაჩვენებელი არც ისე მაღალია, რაც  ქართული სამშენებლო კომპანიების მხრიდან რისკების მართვის გაუმჯობესების საჭიროებაზე მიუთითებს. წინამდებარე კვლევის მიზანია ქვეყნისთვის სპეციფიკური მახასიათებლების გათვალისწინებით, შეაფასოს სამშენებლო სექტორის ფინანსური მდგრადობა ეკონომიკური შოკების მიმართ. 

მშენებლობის სექტორისმი მოხილვა

სამშენებლო ინდუსტრია მნიშვნელოვან როლს თამაშობს საქართველოს ეკონომიკის ზრდაში.  საქსტატის თანახმად, 2010–2020 წლების მონაცემებით, მშენებლობის სექტორის წილი მშპ–ში საშუალოდ 7.7%-ია, ხოლო  მშენებლობის სექტორის მთლიანი შიდა პროდუქტის (რეალურ ფასებში) წლიური საშუალო ზრდის ტემპი – 6.3%, რის შედეგადაც 2020 წელს მშენებლობის სექტორის რეალური მშპ 75%-ით აღემატება 2010 წლის მაჩვენებელს (იხ. გრაფიკი 1). რომ არა Covid-19-ით გამოწვეული პანდემიის გავლენა მსოფლიო ეკონომიკაზე, აღნიშნული მაჩვენებელი, სავარაუდოდ, უფრო მაღალი იქნებოდა. 

გრაფიკი 1. მშენებლობის სექტორის მთლიანი შიდა პროდუქტი

(რეალურ ფასებში, მლნ. ლარი) და მისი ზრდის ტემპი.

წყარო: საქსტატი. 

მშენებლობის სექტორში, 2020 წლის მონაცემებით, დასაქმებულია 66 ათასი ადამიანი, რაც ბიზნესში დასაქმებულთა რაოდენობის 9.4%-ია. 2010–2020 წლების განმავლობაში მშენებლობის სექტორში დასაქმებულთა რაოდენობა საშუალოდ  6.4%-ით იზრდებოდა. მშენებლობის სექტორი ასევე გამოირჩევა საშუალოზე (2020 წლის მონაცემებით ბიზნესსექტორში დასაქმებულთა საშუალო თვიური ანაზღაურება 1222.9 ლარია)  მაღალი თვიური შრომის ანაზღაურებით. 2020 წლის მონაცემებით, მშენებლობის სექტორში დასაქმებულთა საშუალო თვიური შრომის ანაზღაურება 1726 ლარია, რაც რიგით მესამეა სხვა სექტორებში არსებულ ანაზღაურებასთან შედარებით.

მიუხედავად იმისა, რომ მშენებლობის სექტორი წარმოადგენს საქართველოს ეკონომიკისათვის ერთ-ერთ მთავარ დარგს (როგორც მასში შეტანილი წილის მოცულობით, ასევე სხვა სექტორების გამოშვებაზე მაღალი გავლენით), სექტორში საწარმოთა გადარჩენის მაჩვენებელი არც ისე მაღალია. საქსტატის მონაცემებით, მშენებლობის სექტორში საწარმოთა გადარჩენის მაჩვენებელი დაარსებიდან ხუთი წლის თავზე დაახლოებით 30%-ია (იხ. გრაფიკი 2).

გრაფიკი 2. საწარმოთა გადარჩენის მაჩვენებელი (%).

წყარო: საქსტატი. 

მზარდი ტენდენციით ხასიათდება მშენებლობის სექტორზე გაცემული სესხების დინამიკა. 2010–2020 წლებში ამ მიმართულებით გაცემული სესხების მოცულობა წლიურად საშუალოდ 21%-ით  იზრდებოდა და მათი უდიდესი ნაწილი (საშუალოდ 78%) უცხოურ ვალუტაში იყო გაცემული (იხ. გრაფიკი 3). 

გრაფიკი 3. კომერციული ბანკების მიერ მშენებლობის სექტორზე

გაცემული სესხების მოცულობა (ათასი ლარი)

 წყარო: საქართველოს ეროვნული ბანკი    

შესაბამისად ისმის კითხვა: ფინანსურად რამდენად მდგრადია ქვეყნის ისეთი მნიშვნელოვანი სექტორი როგორიცაა მშენებლობა და რამდენად შეუძლია მას გაუძლოს ეკონომიკურ შოკებს?            

მონაცემები და მეთოდოლოგია

მშენებლობის სექტორის ყველაზე დიდი წილი საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი შენობების მშენებლობაზე მოდის (49%), მას მოსდევს საავტომობილო გზებისა და რკინიგზის მშენებლობა (28%), ხოლო დანარჩენ ქვესექტორებზე მშენებლობის ბრუნვის მხოლოდ მცირე წილი ნაწილდება (იხ. გრაფიკი 4). შესაბამისად, მოცემული კვლევა საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი შენობების მშენებლობით დაკავებულ საწარმოთა გადახდისუნარიანობის ანალიზზე კონცენტრირდება. 

გრაფიკი 4. მშენებლობის სექტორის განაწილება ქვესექტორების მიხედვით (%)

წყარო: საქსტატი 

საქსტატის თანახმად, საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი შენობების მშენებლობის სექტორში 2020 წელს ფუნქციონირებდა 4343 კომპანია (მონაცემი არ მოიცავს სექტორში არსებულ ინდივიდუალურ მეწარმეებს), რომელთაგან 12 კომპანია იყო ზომით მსხვილი, 158 – საშუალო, ხოლო 4173 – მცირე. საქსტატის თანახმად, სექტორის ბრუნვის 21% მოდიოდა ზომით მსხვილ კომპანიებზე, 39% –  ზომით საშუალო კომპანიებზე და 40% – ზომით მცირე კომპანიებზე.  იმისათვის რომ შეგვეფასებინა დარგის მდგრადობა, შევეცადეთ გაგვეანალიზებინა ყველა მსხვილი და საშუალო კომპანიის მონაცემები (ვინაიდან მათზე მოდის ჯამური ბრუნვის 60%) და მცირე კომპანიების ნაწილი. შერჩევას გამოეთიშნენ ის კომპანიები, რომელთაც 2019 წლის მდგომარეობით არ უფიქსირდებოდათ სესხი ან რომელთა 2019 წლის ფინანსური ანგარიშგება არ იყო ხელმისაწვდომი ბუღალტრული აღრიცხვის, ანგარიშგებისა და აუდიტის ზედამხედველობის  სამსახურს (SARAS) ბაზებში. საბოლოოდ შერჩევაში მოხვდა 173 კომპანია, რომელთა ძირითად საქმიანობასაც წარმოადგენდა საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი შენობების მშენებლობა. მათი განაწილება ზომის მიხედვით შემდეგია: მსხვილი –  8 კომპანია, საშუალო – 61 კომპანია და მცირე – 104  კომპანია.

კვლევის ფარგლებში შეფასდა საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი შენობების მშენებლობის სექტორის კორპორატიული მდგრადობა ფირმის დონის მონაცემების გამოყენებით. უფრო კონკრეტულად, განვიხილეთ ფირმების პროცენტის დაფარვის კოეფიციენტი (ICR), ანუ ფარდობა EBITDA-სა (მოგება ცვეთის ხარჯის, საპროცენტო ხარჯებისა და მოგების გადასახადის გამოქვითამდე) და ფირმების საპროცენტო ხარჯებს შორის, რათა შეგვეფასებინა თუ როგორია ფირმების  შესაძლებლობები, მოემსახურონ ვალს და როგორ შეიძლება მასზე გავლენა მოახდინოს მომავალმა შოკებმა. ფირმებს, რომელთა EBITDA ნაკლებია საპროცენტო ხარჯებზე, ანუ ICR ნაკლებია ერთზე, ზოგჯერ მოიხსენიებენ როგორც „ტექნიკური დეფოლტის“ ქვეშ არსებულ კომპანიებს (Klein and Murgasova, 2016) ან ფინანსური სირთულეების მქონე (financially distressed) კომპანიებს (Chivakul and Lam, 2015). ამ ფირმათაგან ბევრს შეუძლია გარკვეული დროით განაგრძოს არსებობა აქტივების გაყიდვის გზით, რათა დაფაროს სასესხო ვალდებულებები, მაგრამ თუ მათი ICR დარჩება ერთზე ნაკლები გარკვეული პერიოდის განმავლობაში, მათ საბოლოოდ ამოეწურებათ აქტივები და რეალურად გაკოტრდებიან.

სექტორის მდგრადობის შესაფასებლად დავაკვირდით სექტორის „რისკის ქვეშ არსებულ ვალს“, რომელიც განისაზღვრება როგორც ვალის ის მოცულობა, რომელსაც ფლობენ ფინანსური სირთულეების მქონე კომპანიები (Chivakul and Lam, 2015). საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი შენობების მშენებლობის სექტორის ფინანსური მდგრადობის შესაფასებლად, მოხდა „რისკის ქვეშ“ არსებული კომპანიების ჯამური ვალის სექტორში არსებულ ვალთან ფარდობის ცვლილების ანალიზი, მოგების, საპროცენტო შოკისა და გაცვლითი კურსის სხვადასხვა სცენარის რეალიზების პირობებში.

აღნიშნული სცენარებია:

1. შემოსავლის შოკი – ზომიერი სცენარის შემთხვევაში შემოსავალი იკლებს 5%-ით, ხოლო მკაცრი სცენარის შემთხვევაში 10%-ით.
2. საპროცენტო განაკვეთის შოკი – ზომიერი სცენარის შემთხვევაში საპროცენტო განაკვეთი იმატებს 2 პროცენტული  პუნქტით (პპ), ხოლო მკაცრი სცენარის შემთხვევაში  –  4  პპ-ით.
3. გაცვლითი კურსის შოკი – ზომიერი სცენარის შემთხვევაში ლარი უფასურდება 10%-ით, ხოლო მკაცრი სცენარის შემთხვევაში ლარი უფასურდება  20%-ით.

გაცვლითი კურსის შოკის ანალიზისას გამოყენებულ  იქნა შემდეგი დაშვებები:

• სესხი უცხოურ ვალუტაში – კომპანიების მიერ უცხოურ ვალუტაში არსებული სესხის წილად,  რომელთა ფინანსური ანგარიშგებებიდანაც არ ჩანს სესხს რომელ ვალუტაში ფლობენ, აღებულ იქნა ვალის 80%.  ეროვნული ბანკის მონაცემების თანახმად, სამშენებლო კომპანიები უცხოურ ვალუტაში ფლობენ სესხის დაახლოებით 80%-ს (2015-2020 წლების საშუალო მაჩვენებელი).
• თვითღირებულება – სამშენებლო მასალებში იმპორტირებული პროდუქციის წილად აღებულია 30%, რაც ეყრდნობა TBC კაპიტალის 2019 წლის კვლევას. შესაბამისად, გაცვლითი კურსის შოკის შემთხვევაში, სამშენებლო მასალების ღირებულების 30% ძვირდება შესაბამისი პროცენტით.
• შემოსავლის ცვლილება – მკვლევრების თანახმად, ბინებზე მოთხოვნა ხასიათდება მაღალი ინტენსივობით, დაბალი ჩანაცვლების ეფექტით, ფასის ცვლილებაზე დაბალი რეაგირებით, ანუ დაბალი ელასტიკურობით (KucharskaStasiak, 2006). მოთხოვნის ელასტიკურობის ფასის მიმართ წყვეტადობა (discontinuities), მასიუკიევიჩისა და დეკის (Masiukiewicz and Dec, 2013) მიხედვით, შეიძლება მიეკუთვნებოდეს კომპენსაციის ეფექტს. როდესაც ბინის ფასი, იპოთეკის ხარჯების ჩათვლით, უფრო დაბალია, ვიდრე მისი სამომავლო ფასი. გამომდინარე ბინებზე მოთხოვნის ფასის მიმართ დაბალი ელასტიკურობიდან, კვლევის ფარგლებში კეთდება დაშვება, რომ სამშენებლო კომპანიების შემოსავალზე, გაცვლითი კურსის ეფექტიდან გამომდინარე, მომხმარებელთა მსყიდველობითუნარიანობის შემცირება უცვლელად დატოვებს სამშენებლო კომპანიათა შემოსავალს, რამდენადაც გაყიდვების შემცირება, კომპენსირებული იქნება ლარში ფასის ზრდით.

შედეგები

კვლევის ფარგლებში ჩატარდა 173 სამშენებლო კომპანიის მგრძნობელობის ანალიზი, მათი 2019–2020 წლის ფინანსური ანგარიშგებებიდან მიღებულ მონაცემებზე დაყრდნობით. მგრძნობელობის ანალიზიდან მიღებული შედეგების თანახმად:

1. საპროცენტო განაკვეთის შოკი – შედეგებმა აჩვენა, რომ ზომიერი სცენარის განვითარების შემთხვევაში, საპროცენტო  განაკვეთის 2 პპ-ით ზრდის დროს, სამშენებლო კომპანიათა რისკის ქვეშ არსებული ვალის მოცულობა გაიზრდება 2,6%-ით, ხოლო მკაცრი სცენარის რეალიზების შემთხვევაში სამშენებლო კომპანიათა რისკის ქვეშ არსებული ვალის მოცულობა გაიზრდება 3.3%-ით.
2. შემოსავლის შოკი – შედეგებმა აჩვენა, რომ ზომიერი სცენარის განვითარების შემთხვევაში, შემოსავლების 5%-იანი ვარდნის დროს, სამშენებლო  კომპანიათა რისკის ქვეშ არსებული ვალის მოცულობა გაიზრდება 2.6%-ით. მსგავსი შედეგი გვაქვს, მკაცრი სცენარის რეალიზების შემთხვევაშიც.
3. გაცვლითი კურსის შოკი – შედეგებმა აჩვენა, რომ ზომიერი სცენარის განვითარების შემთხვევაში, გაცვლითი კურსის 10%-იანი გაუფასურების დროს, სამშენებლო კომპანიათა რისკის ქვეშ არსებული ვალის მოცულობა გაიზრდება 3.2%-ით, ხოლო მკაცრი სცენარის რეალიზების შემთხვევაში, გაცვლითი კურსის 20%-იანი გაუფასურების დროს, სამშენებლო კომპანიათა რისკის ქვეშ არსებული ვალის მოცულობა გაიზრდება  4.4%-ით.

შედეგების თანახმად, გაცვლითი კურსის შოკს ყველაზე დიდი გავლენა აქვს ქართულ სამშენებლო კომპანიათა გადახდისუნარიანობაზე.

2020 წლის  პანდემიამ ეკონომიკაში გამოიწვია არა ერთი, არამედ რამდენიმე შოკი. შესაბამისად, კვლევის ფარგლებში შეფასდა კომბინირებული შოკის (სამივე ტიპის შოკის ერთდროულად მოხდენის) ეფექტიც ეკონომიკაზე. მოდელის თანახმად, კომბინირებული შოკის რეალიზების შემთხვევაში, ზომიერი სცენარის განვითარება გამოიწვევს კომპანიათა რისკის ქვეშ არსებული ვალის ზრდას 6.3%-ით, ხოლო მკაცრი სცენარის განვითარება –36.5%-ით. აღნიშნული თავსებადია რეალურ მონაცემებთან, რამდენადაც 2020 წელს კომპანიათა რისკის ქვეშ არსებული ვალი  18%-ით გაიზარდა, ხოლო საპროცენტო განაკვეთისა და გაცვლითი კურსის ცვლილება ახლოს იყო ზომიერი სცენარის დაშვებებთან, შემოსავლის ცვლილება კი უახლოვდებოდა მკაცრი სცენარის დაშვებებს.

რა მოხდებოდა ეკონომიკური შოკების მომავალში გაგრძელების შემთხვევაში? რამდენად მზადაა სექტორი გაუმკლავდეს განგრძობად შოკებს? აღნიშნულ კითხვებზე საპასუხოდ, კვლევის ფარგლებში, ჩატარდა მგრძნობელობის ანალიზი 2020 წლის მონაცემებზე დაყრდნობით. მიღებული შედეგების თანახმად:

1. საპროცენტო განაკვეთის შოკი –  შედეგებმა აჩვენა, რომ ზომიერი სცენარის განვითარების დროს, საპროცენტო განაკვეთის 2 პპ-ით ზრდის  შემთხვევაში, სამშენებლო კომპანიათა რისკის ქვეშ არსებული ვალის მოცულობა გაიზრდება 4.6%-ით, ხოლო მკაცრი სცენარის რეალიზების დროს, ამ  კომპანიათა რისკის ქვეშ არსებული ვალის მოცულობა გაიზრდება 6%-ით.
2. შემოსავლის შოკი – შედეგებმა აჩვენა, რომ ზომიერი სცენარის განვითარების დროს, კომპანიათა შემოსავლების 5%-იანი ვარდნის შემთხვევაში, სამშენებლო კომპანიათა რისკის ქვეშ არსებული ვალის მოცულობა გაიზრდება 4.7%-ით. მსგავსი შედეგი გვაქვს მკაცრი სცენარის რეალიზების შემთხვევაშიც.
3. გაცვლითი კურსის შოკი – შედეგებმა აჩვენა, რომ ზომიერი სცენარის განვითარების დროს, გაცვლითი კურსის 10%-იანი გაუფასურების შემთხვევაში, სამშენებლო კომპანიათა რისკის ქვეშ არსებული ვალის მოცულობა გაიზრდება 4.8%-ით, ხოლო მკაცრი სცენარის რეალიზების დროს, გაცვლითი კურსის 10%-იანი გაუფასურების შემთხვევაში,  სამშენებლო კომპანიათა რისკის ქვეშ არსებული ვალის მოცულობა გაიზრდება 7%-ით. 

დასკვნა

კვლევის ფარგლებში განხორციელდა მშენებლობის სექტორის მდგრადობის შეფასება 3 ტიპის ეკონომიკური შოკის მიმართ. შემოსავლისა და საპროცენტო განაკვეთის შოკი ხშირად გვხვდება ლიტერატურაში (Chivakul and Lam, 2015; Klein and Murgasova, 2016), როდესაც განხილულია კომპანიათა ფინანსური მდგრადობა და ქართული კომპანიებისთვის სპეციფიკური გაცვლითი კურსის შოკი, რაც განვითარებულ ქვეყნებში იშვიათად გვხვდება. საქართველოს ეროვნული ბანკის თანახმად, სამშენებლო სექტორზე გაცემული სესხის უდიდეს წილი, დაახლოებით 80%, უცხოურ ვალუტაშია გაცემული. შესაბამისად, სამშენებლო კომპანიების მნიშვნელოვანი ნაწილი არაჰეჯირებულია, რადგან მათი აქტივების ღირებულებას მოსახლეობის მსყიდველობითუნარიანობა განაპირობებს, რომელიც ეროვნული ვალუტითაა  გამოხატული. შედეგად, კურსის გაუფასურების შემთხვევაში, მათი ვალის ტვირთი იზრდება, ხოლო გადახდისუნარიანობა მცირდება.

მშენებლობის სექტორის მგრძნობელობის ანალიზმა დაგვანახა, რომ სამივე ეკონომიკურ შოკს გავლენა აქვს სამშენებლო კომპანიათა ფინანსურ მდგრადობაზე, თუმცა მათი მგრძნობელობა სხვადასხვა შოკის მიმართ განსხვავებულია. კომპანიები ყველაზე ნაკლებ მგრძნობიარენი არიან შემოსავლის შოკის მიმართ როგორც ზომიერი, ისე მკაცრი სცენარის შემთხვევაში, ხოლო ყველაზე მგრძნობიარენი არიან გაცვლითი კურსის შოკის მიმართ და მათზე ყველაზე მძიმედ სწორედ გაცვლითი კურსის შოკის ეფექტი აისახება. 

გამოყენებული ლიტერატურა

1. Brent W. Ambrose, 2009, “Housing after the fall: reassessing the future of the American dream”. Smeal College of Business. The Pennsylvania State University: 6.
2. Chen, Q., Gray, D., N'Diaye, P., Oura, H., Tamirisa, N. 2010. “International Transmission of Bank and Corporate Distress”. IMF Working Paper No. 10/124.
3. Chivakul Mali and Lam W. Raphael. 2015. “Assessing China’s Corporate Sector Vulnerabilities”. IMF Working Paper, WP/15/72.
4. Chow T.S. Julian, 2015. “Stress testing corporate balance sheets in Emerging Economies”. IMF Working Paper, WP/15/216.
5. Hellwig, Martin. 2009. “Systemic Risk in the Financial Sector: An Analysis of the Subprime-Mortgage Financial Crisis”. De Economist, vol. 157: 129–207.
6. Haughwout, A., R. W. Peach, J. Sporn, and J. Tracy. 2013. The supply side of the housing boom and bust of the 2000s. Chicago: University of Chicago Press: 8-10.
7. Klein and Murgasova, 2016, “Corporate Sector Vulnerabilities in Ireland”, IMF Working Paper, WP/16/211.
8. Kucharska-Stasiak, E. 2006. Nieruchomość w gospodarce rynkowej [Real estate in a market economy]. PWN.
9. Masiukiewicz, P., & Dec, P. 2015. Czynniki kreacji bańki cenowej na rynku nieruchomości [Counterparts to price bubble in the property market]. Annales Universitatis Mariae CurieSkłodowska, sectio H – Oeconomia, 47(3): 401–408.
10. Sanders, Anthony. 2008. “The subprime crisis and its role in the financial crisis”. Journal of Housing Economics. Vol. 17: 254-261
11. კორძაია. თ. და ჩიგილაშვილი. ლ., 2019, „საცხოვრებელი უძრავი სექტორის ანალიზი“, თიბისი კაპიტალი, გვ. 39.

მონაცემთა ბაზები:

1. www.geostat.ge
2. www.nbg.gov.ge
3. www.reportal.ge